Выкуп неустойки по дду москва

Содержание
  1. Выкуп неустойки по ДДУ
  2. Порядок выкупа неустойки
  3. Документы необходимые для заключения договора на покупку неустойки у застройщика по ФЗ 214
  4. Почему нам выгодно выкупать неустойку по 214-ФЗ?
  5. Может ли дольщик сам подать иск в арбитражный суд?
  6. Может ди дольщик оформить ИП на себя или родственников в целях подачи иска в арбитраж?
  7. Какие риски у юристов при выкупе неустойки
  8. Взыскание неустойки с оплатой по факту
  9. Выкуп неустойки ДДУ
  10. Стоимость выкупа неустойки
  11. Переуступка прав неустойки: основные моменты
  12. Преимущество для дольщика
  13. Особенности договора цессии
  14. Судебная практика
  15. Практика правоприменения по взысканию неустойки
  16. Проблемы взыскания неустойки
  17. Документы, необходимые для продажи неустойки
  18. Особенности продажи неустойки – в чем заключается выгода дольщика — Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве
  19. Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты
  20. Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты?
  21. Другие риски при взыскании неустойки через суд
  22. Как выбрать компанию по выкупу неустойки в Москве
  23. Плюсы моментального выкупа неустойки

Выкуп неустойки по ДДУ

Выкуп неустойки по дду москва

Юридический центр RegPractic

Выкупим право требования неустойки к застройщику по ДДУ, деньги сразу.

Выкуп неустойки по ДДУ

Рассчитаем по телефону размер суммы выкупа

Банки в течение нескольких дней списывают деньги по исполнительным листам, что делает взыскание по этой категории наиболее интересной с точки зрения выкупа неустойки.

  • ЖК «СРЕДА» (ООО «ВЦ СТРОЙЭКСПО»)
  • ЖК «Хорошевский» (ООО «МонАрх-УКС»)
  • ЖК «Грин Парк» (ПИК)
  • ЖК «ВТБ Арена Парк»
  • ЖК «Барбарис» (МИЦ)
  • ЖК «Гринада»
  • ЖК «Ясный»
  • ЖК «ЗилАрт»
  • ЖК «Садовые кварталы»
  • ЖК «Домашний»
  • ЖК «Пригород Лесное»
  • ЖК «Новоград Павлино»
  • Если по группам, то многие застройщики из групп ПИК, ПСН, ЛСР, ИНКОМ, КРОСТ, Самолёт
  • и другие группы и застройщики. Список не исчерпывающий и постоянно пополняется.

Порядок выкупа неустойки

Участник долевого строительства подписывает договор цессии по которому права требования неустойки по ДДУ переходят к нашему юридическому лицу. При подписании договора дольщик получает денежные средства. По договору уступки не передаётся право требования квартиры. Размер неустойки можно рассчитать на нашем калькуляторе. От этой суммы выплачиваем согласованный процент.

Здесь онлайн калькулятор по ДДУ.Подробно описан алгоритм его работы по расчёту неустойки по ч. 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве. Хороший помощник при написании досудебной претензии и подготовке искового заявления в суд. Знает все ставки ЦБ РФ и актуален на 2020 год.

Документы необходимые для заключения договора на покупку неустойки у застройщика по ФЗ 214

  • Договор долевого участия;
  • Договор уступки по договору долевого участия (если покупали квартиру не у застройщика, а другого физического или юридического лица) при наличии;
  • Дополнительное соглашение к договору долевого участия (при наличии);
  • Документы, подтвержающие факт оплаты по ДДУ (платёжное поручение, приходный кассовый ордер, акт сверки взаиморасчетов, иные документы подтверждающие выполнение дольщиком своих финансовых обязательств);
  • Акт приёмки-передачи квартиры (при наличии);
  • Переписка с застройщиком (при наличии).
  • Обращаем внимание, оформление квартиры в собственность не препятствует покупке неустойки.

Почему нам выгодно выкупать неустойку по 214-ФЗ?

Если застройщик платежеспособный, для юристов выкуп неустойки — это способ заработать больше денег, чем предоставляя вам юридические услуги по её взысканию. Суть состоит в следующем. Читать далее Суды общей юрисдикции присуждают неустойку и штраф в гораздо меньшем размере, чем арбитражные суды.

Застройщику в арбитражном суде недостаточно просто заявить о применении ст. 333 ГК РФ, ему нужно это обосновать.

Ссылки юристов застройщика на плохих подрядчиков и сложность получения разнообразной разрешительной документации в арбитражном суде не проходят.

Арбитражный суд полагает, что застройщик ведет предпринимательскую деятельность и должен учитывать свои риски и отвечать за них в полном объёме. В арбитраже тоже снижают неустойку, однако в меньшей степени, чем в районных или городских судах.

Выкупая неустойку мы зарабатываем на разнице между тем, что заплатили вам и что получили сами с застройщика.

Скрыть

Может ли дольщик сам подать иск в арбитражный суд?

В арбитражный суд с иском может обратиться только юридическое лицо. В качестве юридических лиц используются ИП или ООО, как организационно-правовые формы, имеющие наиболее простой способ создания и ликвидации и не обременительную отчетность.

Читать далее

Чтобы передать возникшее у физического лица право требования неустойки и штрафа юридическому лицу, используется договор цессии (уступки права требования).

[attention type=yellow]

При этом у юридического лица сохраняется право требования с застройщика штрафа (50% по ЗоЗПП) и неустойки в двойном размере (1/150) точно так же, как если бы иск был подан от физического лица.

[/attention]

Почему так, если право на штраф и двойной размер неустойки возникает по ФЗ-214 и ЗоЗПП только у физического лица? Причина в том, что указанные права у юридического лица возникают на основании договора цессии, которые юридическое лицо приобрело по возмездной сделке.

Скрыть

Может ди дольщик оформить ИП на себя или родственников в целях подачи иска в арбитраж?

Оформление ИП на дольщика ничего не даёт, т.к. изначально договор ДДУ был оформлен на него, как на физическое лицо. На родственников ИП оформить нельзя, поскольку такую сделку ответчик в суде признает недействительной.

Какие риски у юристов при выкупе неустойки

Застройщик может не заплатить по исполнительному листу. Если нет денег на расчетном счёте, банк не сможет списать с него деньги по исполнительному листу. Судебный пристав помочь не сможет, поскольку наложить арест на имущество можно только по основному долгу. По неустойке и штрафу арест на имущество судебный пристав накладывать не будет.

Читать далее

Не имея денег на счетах, застройщику ничего не мешает продолжать строительство. Непосредственно строит подрядчик, закупая стройматериалы и оплачивая услуги субподрядчиков со своих счетов.

Чтобы не платить по исполнительным листам, застройщик выводит деньги со своих счетов на счета подрядчика, а оставшиеся квартиры продаёт по уступке. Для этого застройщик на подконтрольное его учредителям юридическое лицо оформляет договор долевого участия на все оставшиеся непроданными квартиры.

Это юридическое лицо («прокладка» или «прослойка») продаёт квартиры уже от своего имени, заключая договоры уступки к ДДУ. Деньги по ним поступают уже на счета прокладок минуя счета застройщика.

Поэтому, если мы купили у вас неустойку, это совсем не значит, что юристы точно по ним получат свои деньги. Однако работая с разными застройщиками мы балансируем свои риски и находимся в плюсе.

Скрыть

Взыскание неустойки с оплатой по факту

Сумма при выкупе неустойки всегда меньше, чем с оплатой по факту взыскания с застройщика денег. Если у дольщика есть время, можно заказать услугу: «взыскание неустойки с оплатой по факту». Тогда сначала мы отсудимся, вы получите деньги, а потом рассчитаетесь с нами за работу.

Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Односторонний акт.NET

О способах признания одностороннего акта недействительным с примерами из нашей судебной практики.

Как заставить устранить недостатки?

Что делать, если в квартире обраружены недостатки при осмотре?

Определяем период просрочки

Как правильно определить дату начала срока просрочки застройщика при определении размера неустойки?

Какой идеальный юрист?

По каким критериям выбирать юриста для взыскания неустойки с застройщика?

Почему застройщик не банк?

Почему нельзя бездействовать в ожидании подписания передаточного акта?

Взгляд суда на претензию застройщику

Как доказать в суде факт направления застройщику досудебной претензии?

Наша судебная практика по ДДУ

Наша судебная практика с коэффициентами запрошенных в иске сумм к полученному результату в судах Москвы и Московской области.

Неустойка с застройщика через арбитраж

Наша практика по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде. Через уступку неустойки и штрафа юридическому лицу.

Ваш выбор суда! Варианты? [attention type=red]

Истец может выбрать суд в который будет подавать иск. Вопросы подсудности. О том какие есть у дольщика варианты.

[/attention] Стоит ли ждать ответа на претензию?

Зачем юристы пишут досудебные претензии застройщику и стоит ли дожидаться от застройщика ответа до подачи иска?

С каких сумм платить НДФЛ?

Про НДФЛ. С чего платить, зачем и когда. Правовой обзор со ссылками на нормативные акты и письма Министерства финансов РФ.

Перспективы взыскания убытков по ДДУ

Убытки в связи с просрочкой срока сдачи квартиры. По найму или переплата процентов по кредиту. Перспективы взыскания.

Как дольщику расторгнуть ДДУ?

Почему при расторжении договора долевого участия, сумма исковых требований может более чем в два раза превысить цену, уплаченную за квартиру?

Неустойка и сроки исковой давности

Как истечение некоторых сроков исковой давности может отразиться на размере неустойки по ДДУ?

Тезисы борьбы с застройщиком

Уловки и хитрости со стороны дольщика в ответ на недобросовестное поведение застройщика.

Выкуп неустойки ДДУ

Выкуп неустойки по дду москва

Когда речь заходит о выкупе неустойки, обманутые дольщики с недоверием относятся к сотрудничеству с юридическими компаниями. Подобный способ защиты для многих непривычен и имеет мало общего с традиционным способом отстаивания своих прав в суде. При этом если размер неустойки минимален вариант с её выкупа может быть не интересен самим юридическим организациям.

Для тех, кто не хочет участвовать в судебном процессе подобная сделка может стать настоящим спасительным кругом — ведь, ни одна из юр. организаций не гарантирует факта банкротства застройщика, после которого получить с него какую-либо сумму невозможно.

Суды общей юрисдикции, через которые чаще всего обращаются дольщики, сильно занижают сумму, указанную в иске обязывая застройщиков выплачивать примерно половину от того, что изначально требовал дольщик.

Стоимость выкупа неустойки

ТАРИФФИКСИРОВАННАЯ ОПЛАТА руб.ДАТА ОПЛАТЫ
ВЫКУПот 10%в день подписаниядокументов

Предложить выкуп неустойки

Продажа неустойки может избавить вас от волнений за итоговую сумму и поможет спокойно ждать окончания судебного процесса.

Переуступка прав неустойки: основные моменты

Данная неустойка продаётся путём заключения договора цессии. Для её продажи необходимо:

  • сослаться в содержании соглашения на основные пункты ДДУ, из которых следовали невыполненные застройщиком обязательства (например, просрочка строительства дома)
  • сообщить покупателю всю информацию, необходимую для заключения сделки
  • уведомить строительную фирму о заключении цессии.

Сам договор цессии при этом должен содержать:

  • дату и место заключения
  • реквизиты сторон
  • перечень документов предоставленных вами по данной сделке
  • детальное описание прав и обязанностей дольщика (цедента) и юридического лица (цессионария)
  • указание предмета соглашения с обязательной ссылкой на ДДУ.

Преимущество для дольщика

Соглашение о покупке неустойки даёт вам ряд преимуществ:

  1. поскольку покупатель в данном случае — юридическое лицо, его представители имеют право обращаться с требованием к застройщику через арбитражный суд, а не через суды общей юрисдикции, что значительно повышает шансы на выигрыш дела;
  2. итоговый расчёт с цедентом происходит либо в момент заключения цессии, либо сразу же после получения компенсации, т.е. вы заранее знаете, в какое время получите требуемую сумму.

Неоспоримая выгода при таком подходе – скорость. Вы гарантируете себе возврат своих денег, не ввязываясь в многомесячный судебный процесс, который никогда не сможет дать вам 100%-ую гарантию возмещения застройщиком причиненного ущерба.

В некоторых случаях гарантированное получение компенсации путём заключения договора цессии, и вовсе может оказаться единственным путём отстаивания своих прав.

К примеру, в договоре изначально может быть прописано, что судиться со строительной фирмой вы можете только через суды общей юрисдикции, которые независимо от предоставленной вами доказательной базы выносят аналогичные решения по всем делам, которые посвящены долевому строительству, едва ли не автоматически снижая требуемую сумму компенсации в два раза.

[attention type=green]

Помимо неустойки за просрочку сдачи дома в пользование в арбитражном суде можно взыскать штраф в размере 50% от той суммы, что указана в иске.

[/attention]

На практике подобные случаи происходят редко, поскольку обратиться с таким требованием можно только после получения от застройщика официального отказа в подобной выплате.

Строительные компании в таких случаях либо добровольно выплачивают своим клиентам полагающиеся им суммы, либо не выходят с ними связь, тем самым лишая их возможности обращаться в суд по данному требованию.

Особенности договора цессии

Заключить договор цессии можно и после окончания действия ДДУ.

К примеру, если застройщик передал вам квартиру в пользование с нарушениями сроков, а до этого не предлагал вам подписать дополнительное соглашение об их переносе, вы также можете продать неустойку.

Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, вы можете в течение этого времени в любой момент заключить такое соглашение в целях истребования компенсации без дополнительных условий.

Выручив деньги за подобную продажу, вы уже не зависите ни от поведения другой стороны, ни от современной судебной практики. Получив деньги, де-факто вы прекращаете все свои отношения со строительной фирмой, не беспокоясь о её дальнейшей судьбе.

Не являясь специалистом в области долевого строительства практически невозможно понять, каким образом строительные фирмы объявляют себя банкротами, продолжая осуществлять свою деятельность под другим именем и избегая при этом всякой ответственности.

К сожалению, случаи со сменой застройщиком реквизитов и создание подставных компании по-прежнему не редки, несмотря на внесение поправок в ФЗ 214 и общее улучшении ситуации на рынке долевого строительства.

А это значит, что ни один дольщик не застрахован от риска быть обманутым и не получить неустойку если компания признает себя неплатежеспособной.

Независимо от того, на какой стадии находится сотрудничество с застройщиком любой собственник жилья, прежде всего заинтересован в развитии строящегося объекта. Затевая судебный процесс, дольщик зачастую обрекает себя на многомесячную тяжбу, грозящую ему потерей времени, денег и в конце концов — интереса к собственному жилью, особенно если строительство приостановилось в самом начале.

Выручив деньги, вы получаете возможность действовать, по своему усмотрению сумев, к примеру, начать отделку своей квартиры в том случае, если оно уже сдана в эксплуатацию или задуматься о покупке квартиры на новом участке, если застройщик, с которой вы заключили ДДУ так и не начал строительство на объекте.

Судебная практика

Практика правоприменения по взысканию неустойки

Федеральный закон № 214 предусматривает обязанность застройщика, в случае нарушения им сроков передачи жилья по ДДУ, выплатить дольщику неустойку, которая равна 1/300 размера ключевой ставки, за каждый день неисполнения своих обязательств. Как потребитель услуг дольщик имеет право на взыскание штрафа в двойном размере, если застройщик добровольно не возместил причиненный вред и неустойку.

Нарушая срок сдачи строящиеся многоэтажки, застройщик причиняет фактический материальный и моральный вред сотням правообладателей квартир. Полгода, а иногда и более длительный срок такой задержки дает возможность каждому дольщику истребовать до нескольких сотен тысяч рублей выплат.

Как правило, это происходит в судебном порядке.

В реальности далеко не каждый дольщик имеет достаточный уровень правовой грамотности для знания и соблюдения бесчисленного количества правовых норм, обеспечивающих гарантию получения желаемого результата: полного возмещения вреда и начисленной неустойки с застройщика. А если прибавить к этому оплату юридических услуг, то обещанная сияющая судебная перспектива резко тускнеет и ближайшее будущее видеться уже не таким веселым.

[attention type=yellow]

На деле всё оказывается еще сложнее.

[/attention]

Судебная практика пестрит ситуациями, когда, применяя принцип разумности и справедливости, учитывая соотношение причиненного вреда и суммы требования дольщика, суды применяет статью 333 ГПК РФ и серьезно снижают размер неустойки. По своей сути такая законодательная возможность предоставляется суду для того, чтобы исключить необоснованное обогащение кредитора (дольщика)

Проблемы взыскания неустойки

Финансовая устойчивость застройщиков часто оставляет желать лучшего. А учитывая, что каждый дольщик имеет право потребовать с нарушителя договорных условий выплатить внушительную сумму, такое положение дел может поставить строительную компанию на грань банкротства. Это в разы усложнит фактическую возможность для дольщика получить желаемую сумму неустойки на руки.

Необходимо помнить! Основой экономических отношений в таких видах споров является выгодное соотношение понесенных затрат и полученного результата. В рамках исполнительного производства не всегда удаётся быстро и в полном объеме, с учетом платежеспособности застройщика, принудительно взыскать определённую решением суда сумму возмещения.

Процесс истребования неустойки предполагает не только проведение этапа досудебного урегулирования и ведение претензионной работы, проведение правового анализа документов и регулирование возникающих спорных ситуаций, сбора и подготовки доказательственной базы, но и сложность ведения дел в суде, подачу ходатайств в рамках судебного производства, оплаты судебной экспертизы и многое другое.

Один из вариантов решения проблемы — поручить ведение дела юридической компании и ждать длительное время результата (судебного решения). В некоторых случаях для дольщика это оправданный способ заработать. Так как все это время неустойка будет вместе со штрафом расти.

Но прибавьте сюда время принудительного (в рамках исполнительного производства) взыскания с застройщика установленной судом неустойки, получите месяцы потраченного времени и финансовых ресурсов с весьма сомнительно возможность получить желаемую сумму возмещения за причиненный ущерб.

А уж в случаях, когда суд, реализуя свое право, значительно снижает размер неустойки, то ее взыскание теряет смысл. Другими словами, попросту пропадает экономическая целесообразность такого сложного предприятия.

Однако, выход есть — продать неустойку по ДДУ.

Что получит дольщик от продажи неустойки и правила переуступки прав

Законодательно возможность переуступить право требования в рамках действия ДДУ предусматривает положение ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также некоторые другие правовые акты РФ. Они предусматривает право проведения такой процедуры в рамках договора цессии. Нужно учитывать, что соглашение по истребованию неустойки заключается в простой письменной форме. 

После его заключения дольщик сразу получает оговоренные договором переуступки права требования деньги, но в меньшем размере чем рассчитанный размер неустойки.

[attention type=red]

Лицо, которое приобретает права истребовать неустойку, получает неустойку и, соответственно, прибыль от разницы, которую составляет сумма неустойки и фактически выплаченная дольщику сумма.

[/attention]

Важно! Законодательство предполагает возможность истребовать с застройщиком причиненное дольщику убытки , Однако нужно помнить и о том, что моральный вред может взыскать дольщик только лично и это право не может быть продана другому лицу . 

Когда договор, предусматривающий уступку прав требования неустойки по ДДУ, заключается между дольщиком, и юр. лицом, согласно правил ст. 11 Закона № 214 ФЗ, он должен пройти обязательную гос. регистрацию.

Причём уступить свое право требования дольщик может только после уплаты им всей суммы по договору долевого строительства, либо это можно сделать при одновременном переводе долго по неустойке на нового дольщика.

Переуступить право истребовать неустойку можно, если объект долевого строительства на этот момент не был передан по подписанному застройщиком и дольщиком передаточному акту.  

Застройщик, после оформление отношений дольщика и лица, получившего права на истребование неустойки, должен быть уведомлен об этом в порядке, предусмотренном законодательством или условиями ДДУ.

Важно: Судебное разбирательство по взысканию неустойки штрафов и других компенсационных выплат с застройщика может длиться достаточно долго.

Нельзя сбрасывать со счетов того, что застройщик за такой период времени может оказаться на грани несостоятельности (банкротства).

[attention type=green]

В таком случае у дольщика есть все шансы пытаться взыскать положенную ему сумму за нарушение договорных отношений с компании банкрота, что значительно затруднит получение желаемого результата. 

[/attention]

Каждый случай выкупа неустойки по ДДУ индивидуален. Всё зависит от финансовой устойчивости застройщика, объёма нарушений условий договора, а, соответственно, и суммы требования.

Документы, необходимые для продажи неустойки

При передаче прав на истребование неустойки другому лицу дольщик должен предоставить:

  • договор долевого участия, прошедшие обязательную гос. регистрацию;
  • документальное подтверждение нарушения застройщиком условие договора;
  • копию паспорта.

Любое судебное разбирательство – это процесс, значительно растрачивающий временные и денежные ресурсы дольщика. А уверенность и стопроцентная гарантия в получении заявленного требования о взыскании неустойки отсутствует. Поэтому, при выкупе неустойки заинтересованной компанией, такие риски обнуляются. А дольщик получает на руки сразу оговоренную сторонами сумму.

Мы предлагаем выкуп неустойки по ДДУ в Москве. Позвоните нам, и мы рассчитаем размеры суммы выкупа прямо по телефону. 

Особенности продажи неустойки – в чем заключается выгода дольщика — Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Выкуп неустойки по дду москва

214 ФЗ предоставляет возможность гражданам, столкнувшимся с различными нарушениями со стороны застройщиков, требовать с последних неустойку. И сегодня суды забиты подобными исками. Однако получить со строительных компаний положенные по закону выплаты не всегда просто.

У застройщика может не оказаться на счетах денег или за время пока длится суд, он может разориться и стать банкротом. В этом случае дольщику, чтобы вернуть свои средства, остается лишь становиться в огромную очередь из кредиторов, а неустойку можно вообще не увидеть.

Избежать такого развития событий возможно, если продать неустойку по ДДУ юридическому лицу. Как это можно сделать, и что от этого выиграет дольщик?

Существует, по крайней мере, две причины, по которым дольщик может либо получить значительно меньшую сумму неустойки по ДДУ, либо вообще не получить компенсацию.

Во-первых, получение неустойки – процесс небыстрый. Как правило, на первоначальном этапе взыскание компенсации производится в претензионном порядке. Застройщику направляется развернутая претензия, в которой рассчитывается размер неустойки. Строительная компания может либо согласиться выплатить рассчитанную дольщиком сумму, либо отказаться.

Практика показывает, что первый вариант срабатывает редко, как правило, застройщик игнорирует претензию. Дальнейшие действия дольщика – составление и подача иска в суд.

Первое заседание по слушанию дела обычно назначается не раньше, чем через месяц, а сам судебный процесс может растянуться на несколько месяцев, не считая исполнительного производства.

За это время финансовое состояние строительной компании может измениться в худшую сторону, на ее счетах может не оказаться денег для выплат. Но самое худшее – застройщик может обанкротиться, к сожалению, от этого сегодня никто не застрахован.

В этом случае дольщик становится только в третью очередь кредиторов и рискует вообще не получить неустойку по договору долевого участия.

Если ему повезет, и выплаты все-таки состоятся, то это будет очень нескоро, поскольку процедура банкротства длится около года.

[attention type=yellow]

Во-вторых, решение о размере неустойки принимает судья, и далеко не факт, что ее сумма будет такой, как заявлено в исковом заявлении. 333 статья ГК РФ позволяет снизить ее размер по усмотрению суда.

[/attention]

Несмотря на то, что возможность уменьшения неустойки оговорена в данной статье в качестве исключительного случая и только как мера, предупреждающая необоснованное обогащение кредитора, изучение судебной практики по взысканию неустойки показывает, что подавляющее большинство судов общей юрисдикции, куда может подать иск дольщик, повсеместно применяют положения данной статьи. Подробнее с судебной практикой по подобным делам можно познакомиться в статье «В чем заключается выгода дольщика при взыскании неустойки с застройщика через Арбитраж».

Фактическое снижение составляет порядка 50 %, а в некоторых случаях неустойку уменьшают на 80 %. В то же время в Арбитражных судах такая практика единична. Однако сам дольщик не имеет возможности подать иск в Арбитраж, поскольку является  физическим лицом, Арбитражные суды рассматривают только споры между юр. лицами.

Схема продажи неустойки выглядит следующим образом:

  1. Дольщик продает неустойку организации, которая является юридическим лицом, и соответственно может обращаться непосредственно в Арбитраж.
  2. Компания, которая купила неустойку, выставляет иск к строительной фирме уже от своего лица и получает с застройщика неустойку, соответствующую исковым требованиям.
  3. Расчет с дольщиком производится либо сразу при покупке, либо после получения компенсации.

В первом случае сумма, как правило, бывает меньше, чем может получить дольщик при самостоятельном суде с застройщиком (при условии, что судом не применяется 333 статья ГК). Но здесь главная выгода – в быстром расчете. Во втором – деньги дольщику за минусом определенного процента перечисляются после рассмотрения дела в Арбитраже.

И в том, и в другом случаях выгода для участника очевидна. Сегодня такая практика является достаточно распространенной, а в некоторых случаях это единственная возможность для дольщика получить требуемую сумму компенсации.

Например, тогда когда подсудность в договоре долевого участия касается определенных судов, в которых уменьшение неустойки происходит на постоянной основе.

Помимо неустойки по ДДУ в Арбитраже может быть взыскан штраф в размере 50 % от суммы иска, положенный дольщику по закону о защите потребителей.

Но чтобы его истребовать в Арбитражном суде, необходимо соблюсти претензионный порядок взыскания и получить от застройщика отказ в добровольной выплате. Кроме того, застройщик должен будет покрыть убытки, понесенные гражданином по вине строительной фирмы.

Например, к убыткам в результате просрочки передачи жилья можно отнести расходы на аренду квартиры, проценты по кредиту.

А вот что касается морального вреда, то его может требовать только сам дольщик, поскольку 383 статья ГК РФ относит этот вид требования к категории прав, имеющих неразрывную связь с личностью кредитора. Такие права не могут передаваться другим лицам.

Продажа права требования неустойки по ДДУ производится на основании договора, заключаемого между дольщиком и выбранной им организацией. 214 ФЗ продажа, так же как и покупка неустойки, как отдельного права требования не предусмотрена, но и не запрещена. Данная сделка, которая на юридическом языке называется цессией, подпадает под действие ГК РФ, поэтому ее законность не вызывает сомнений. Поскольку ДДУ, на основе которого заключается сделка, подлежит регистрации, то и цессия также должна пройти регистрацию в Росреестре.[attention type=red]

Чтобы безопасно и законно провести сделку, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:

[/attention]
  1. Права, которые дольщик (цедент) передает компании (цессионарию), должны у него быть. При этом он может передавать только имеющийся объем прав, который ему принадлежит.
  2. Участник несет ответственность только за подлинность передаваемого требования, но не отвечает за неисполнение его застройщиком.
  3. Право требования неустойки ранее не было передано участником другой организации.
  4. Договор цессии должен содержать ссылки на основной договор, в нем необходимо описать предмет и условия ДДУ, на основании которых у дольщика появилось право требования неустойки.
  5. Необходимо поставить в известность застройщика, направив ему уведомление, что в договоре поменялся кредитор.
  6. Переуступить свои права на неустойку можно во весь период действия договора: с момента его регистрации и до того, как будет подписан приемо-передаточный акт.
  7. Законодатель не установил требование об обязательном получении согласия должника на сделку. Однако если в условиях договора данное требование присутствует, то продажа неустойки возможна только после получения согласия девелопера на совершение данной сделки. В противном случае застройщик может ее оспорить.
  8. Дольщик обязан сообщить цессионарию информацию и передать ему всю документацию, необходимую для совершения сделки.

Следует учесть, что в ДДУ может содержаться условие, запрещающее участнику передавать свои права на неустойку, пеню и штрафы.

Если дольщик в нарушении данного запрета заключит договор цессии и продаст неустойку, то сама сделка не будет признана незаконной, но вместе с тем участник будет нести всю полноту ответственности за нарушение своего обязательства перед застройщиком.

Например, по иску девелопера, суд может обязать дольщика покрыть убытки, понесенные застройщиком, которые возникли в результате нарушения данного запрета.

Продать неустойку можно не только в период действия ДДУ, но и после того, как основные обязательства по договору уже выполнены. Например, если фактически жилье было передано дольщику позже даты, указанной в договоре, но при этом он не подписывал с девелопером соглашения о продлении сроков строительства.

Дата фактической передачи зафиксирована в акте, что является законным основанием для предъявления к застройщику требования о выплате неустойки.

По обычным правилам срок давности по этому требованию составляет три года, поэтому ничто не мешает дольщику после фактического получения квартиры передать свое право на неустойку другому лицу.

Это не противоречит законодательству, в частности 382 статья ГК РФ позволяет передавать кредитору полностью или частично принадлежащее ему право требования другому лицу по сделке.

Право истребования неустойки с застройщика за нарушение им своих обязательств принадлежит дольщику в силу закона, оно не зависит от времени передачи ему жилья.

После того как главное обязательство по ДДУ исполнено: жилье передано дольщику по акту, договор в соответствии с 408 статьей ГК РФ также считается исполненным в полном объеме. Поэтому договор цессии, заключенный после окончания действия договора долевого участия, не подлежит регистрации в Росреестре.

Единая форма договора не установлена в законодательстве, поэтому дольщику предложат подписать документ, разработанный компанией, которой он переуступает свое право на неустойку. Ниже приведены основные пункты, которые обычно включаются в договор:

  • дата и место заключения;
  • данные о цеденте и цессионарии;
  • описание предмета соглашения с указанием номера и даты ДДУ и ссылкой на обстоятельства, которые явились основанием для возникновения права на неустойку, а также период просрочки обязательств и размер компенсации. Здесь же указывается цена уступки;
  • перечисление документов, которые обязан предоставить цедент по данной сделке;
  • описание прав, обязанностей и ответственности сторон. Обязанность цедента – передать права, которыми он в действительности владеет, и известить застройщика о смене кредитора. Обязанность цессионария – своевременно уплатить цену договора;
  • Адреса и подробные реквизиты сторон, и их подписи.

Дольщику следует учесть тот факт, прежде чем выкупить неустойку по ДДУ, компания проведет проверку финансовой состоятельности застройщика. Если в результате анализа будет обнаружено, что строительная компания не имеет средств для исполнения обязательств или находится на грани банкротства,  скорее всего, сделка не состоится. Тогда дольщику придется самостоятельно заниматься вопросом взыскания компенсации с застройщика.

Обратитесь в Общество защиты прав дольщиков, и наши опытные юристы, независимо от финансового состояния застройщика, помогут взыскать с него максимально возможную компенсацию. Мы не оставим вас без помощи и найдем самое оптимальное решение в зависимости от обстоятельств вашего дела. Свяжитесь с нами по данным, размещенным в разделе «Контакты».

Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты

Выкуп неустойки по дду москва

Ежегодно в суды Москвы и Санкт-Петербурга поступают сотни исков о взыскании неустойки с застройщиков за просрочку сдачи жилья. Дольщики все активнее стремятся защитить свои права, закрепленные Федеральным законом №214-ФЗ. Однако получить требуемую компенсацию в полном объеме сегодня почти невозможно. Почему?

Дело в том, что с июля 2019 года резко изменилась судебная практика. И арбитраж, и суды общей юрисдикции повсеместно снижают заявленную истцом сумму на 2/3. Максимум, на который может рассчитывать дольщик, — 33,4% от совокупного размера неустойки и штрафа.

Более того, никто не гарантирует, что даже эти деньги Вам действительно выплатят. Добиться судебного решения в свою пользу — только половина победы. Взыскать реальные средства — вот задача, которая для многих оказывается непосильной.

Как быть? Можно, конечно, тратить время и нервы с небольшими шансами на успех. Но есть другой вариант — продать неустойку по ДДУ и сразу получить деньги. Нужно лишь найти надежную компанию, которая выкупит Вашу компенсацию на честных условиях.

Выкуп неустойки по ДДУ: гарантированное получение законной выплаты?

В 99% дел основанием для этого служит ст. 333 Гражданского кодекса. Она позволяет снизить неустойку, если ее сумма несоразмерно превышает убытки, понесенные дольщиком.

Выяснять, какой именно ущерб потерпел истец, никто не будет.

И хотя во второй части статьи указано, что уменьшение суммы возможно только в исключительных случаях, формально для судьи достаточно лишь ходатайства ответчика о применении данной юридической нормы.

Чтобы привести реальные расчеты неустойки, для начала коротко расскажем об истории вопроса. До 2018 года дольщики могли смело рассчитывать на Арбитражный суд.

Его инстанции практически никогда не снижали неустойку. Так что был шанс получить ее в размере 100% плюс 50% штрафа.

Для этого участник долевого строительства передавал право требования выплат юридической компании, которая действовала в его интересах.

[attention type=green]

Такая практика давала высокие показатели. Это не нравилось застройщикам, вынужденным тратиться на солидные компенсации. Кроме того, возросшее число исков вызвало недовольство и самого арбитража. В результате суды начали урезать размер и неустойки, и штрафа ровно вдвое.

[/attention]

Вскоре ситуация ее более усложнилась. 11 июля 2019 года Верховный суд РФ вынес определение, согласно которому передать юрлицу штраф до момента его присуждения нельзя. Иными словами, теперь взыскать 50-процентную выплату через арбитраж не получится.

Пример реального расчета неустойки

Допустим, сумма неустойки составляет 200 тысяч рублей. 50% штрафа — 100 тысяч. Итого Вы надеетесь получить 300 тысяч рублей. Что выходит на деле? В выплате штрафа арбитраж отказывает, а неустойку снижает в 2 раза. То есть Вам присудят — в лучшем случае — 100 тысяч рублей.

А если обратиться в суд общей юрисдикции? Штраф там требовать можно. Но неустойку по ДДУ срезают гораздо больше. Как показывает опыт, от общей требуемой суммы присуждают в среднем 33,4%. От 300 тысяч рублей это те же самые 100 тысяч.

Другие риски при взыскании неустойки через суд

Отказ в присуждении компенсации

Такое тоже возможно. Если, например, судья сочтет, что дольщик намеренно уклонялся от принятия жилья. Или просрочка случилась в результате непредвиденных обстоятельств, насчет которых застройщик заранее подстраховался при составлении договора.

Значительное снижение неустойки

Ситуация с уменьшением выплаты в 2 раза условна. В действительности суд, руководствуясь ст. 333 ГК, вправе срезать компенсацию по своему усмотрению — иногда до 80%. Пример из практики: дольщик просил 537 тысяч рублей в качестве неустойки, 75 тысяч — возмещение морального вреда и 50% штрафа (итого 918 тысяч рублей). А присудили 82 500 рублей. И подобная история — не исключение.

Затягивание процесса

В интересах застройщикапродлевать суд и исполнительное производство до бесконечности. Для этого в ход идут все возможные способы. Зачастую рассмотрение дела продолжается до 12 месяцев. За столь внушительный период финансовое положение девелопера может серьезно пошатнуться — и Вы вовсе не увидите денег.

Смена юридического лица

Если исков о взыскании неустойки поступает слишком много, строительная компания обычно проводит реорганизацию юрлица. Это значительно затруднит исполнение судебных решений.

Сокрытие средств

Недобросовестные девелоперы нередко скрывают счета в банках. Или моментально переводят все поступающие средства на подконтрольные предприятия. В результате дольщик не может получить выплату по исполнительному листу.

Банкротство застройщика

Многочисленные иски могут усугубить реальные финансовые проблемы компании. В этом случае ей выгоднее начать процедуру банкротства. Тогда Ваши шансы получить компенсацию сводятся к нулю.

Создание новых ООО, вывод активов, смена реквизитов в документах, пустые счета — рядовому дольщику крайне сложно разобраться во всех хитростях, которые имеются в арсенале застройщиков.

[attention type=yellow]

Многие не могут поверить, что компания может что-то строить, продавать, содержать офис — и при этом фактически быть банкротом. Тем не менее, такое случается сплошь и рядом.

[/attention]

Вот почему участники долевого строительства часто опускают руки, отказываясь от мысли хоть что-нибудь получить в качестве компенсации.

И совершенно напрасно. Ведь такая возможность есть. Речь идет о продаже неустойки по ДДУ с получением адекватной доли от взыскиваемой суммы.

В качестве примера приведем дело, в котором неустойка была сильно снижена по ст. 333. Дело № А40-122049/19. Исковые требования составляли 399 000 рублей, но суд удовлетворил лишь 10 000 рублей, что составляет 2,5%. Сумма выкупа, при такой неустойке, теоретически составляет 100 000 рублей. Таким образом, клиент, избежав всех рисков, получил бы больше в 10 раз.

Как выбрать компанию по выкупу неустойки в Москве

С ростом числа судебных исков к застройщикам закономерно увеличивается количество юридических фирм, желающих купить неустойку. При выборе приобретателя рекомендуем обращать внимание на главный момент — стоимость выкупа.

Если Вам обещают заплатить 70-80% компенсации, не торопитесь соглашаться. Столь заманчивое предложение может быть связано с двумя нюансами:

1. Покупатель не в курсе актуальной судебной практики. Напомним, в действительности исковые требования удовлетворяются в размере не более 50% от суммы неустойки.

2. Вам предлагают не моментальный выкуп, а с отсрочкой платежа. То есть Вы увидите деньги лишь после того, как застройщик перечислит их юридической компании, купившей неустойку.

В чем минус выкупа с оплатой по факту? Как мы говорили выше, на то, чтобы добиться получения реальных средств, зачастую уходит до года. Придется ждать.

А в случае отказа суда, банкротства ответчика или иных причин Вы можете попросту остаться ни с чем.

Если же надеетесь только на везение, есть ли смысл вообще продавать неустойку? Разумнее судиться с девелопером самостоятельно. Со всеми вытекающими опасностями.

Плюсы моментального выкупа неустойки

В данном случае продавец не рискует абсолютно ничем. Деньги выплачиваются немедленно — и Вы распоряжаетесь ими по своему усмотрению. Неплатежеспособность застройщика, судебное снижение неустойки и прочие сложности Вас больше не касаются.

Даже если суд откажет в компенсации, это будут уже не Ваши проблемы, а покупателя. Пример из нашей практики, дело № А41-47796/19: сумма неустойки составляла 116 000 рублей, мы выкупили бы ее за 29 000 рублей. Однако, в ходе судебного процесса в выплате было отказано. В результате наша компания, выступающая как истец, не получила ничего. Зато клиент остался в выигрыше.

Преимущества моментального выкупа очевидны:

— Освобождение от неприятностей, связанных со взысканием неустойки по ДДУ в суде. Вам не потребуется участвовать в утомительном процессе и долгие месяцы добиваться выплаты по исполнительному листу.— Гарантированное получение денег. Не нужно больше надеяться на порядочность застройщика, лояльность судей или удачное стечение обстоятельств. Вам сразу перечисляют оговоренную сумму.

— Возможность приумножить средства. Пока Вы ждете решения суда в свою пользу, девелопер может разориться. А в случае моментальной продажи неустойки вырученные деньги легко инвестировать с максимальной прибылью или положить в банк под проценты.

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: